Voter le quitus en assemblée générale n'efface pas tout. Un copropriétaire personnellement lésé conserve la possibilité d'agir, et le conseil syndical a tout intérêt à examiner avant d'approuver.
Le quitus est voté chaque année en assemblée générale, souvent sans discussion, à la suite de l'approbation des comptes. Sa portée est pourtant régulièrement mal comprise — des deux côtés.
Ce que le quitus signifie
En donnant quitus, l'assemblée approuve la gestion du syndic pour l'exercice écoulé et renonce, au nom du syndicat des copropriétaires, à rechercher sa responsabilité pour les faits qu'elle connaissait. Il porte sur ce qui a été porté à sa connaissance : une faute dissimulée ou découverte plus tard n'est pas couverte.
Ce qu'il ne couvre pas
Le quitus émane du syndicat des copropriétaires. Il ne prive pas un copropriétaire, agissant à titre personnel, d'engager la responsabilité du syndic pour le préjudice qui lui est propre — un dégât non traité dans son lot, par exemple. La jurisprudence est constante sur ce point.
Il ne vaut pas non plus décharge comptable : approuver les comptes et donner quitus sont deux votes distincts, portant sur des objets différents.
Le rôle du conseil syndical
- ✓Examiner les pièces justificatives avant l'assemblée, ce que la loi permet à tout copropriétaire
- ✓Vérifier la concordance entre les comptes et les relevés bancaires du syndicat
- ✓Interroger le syndic sur les écarts entre budget voté et dépenses réelles
- ✓Proposer, le cas échéant, de reporter le vote du quitus plutôt que de le refuser en bloc
Un syndic qui travaille correctement n'a rien à craindre de cet examen : il y a même intérêt. Une gestion contrôlée chaque année est une gestion dont les décisions ne sont pas contestées trois ans plus tard.
Cet article présente les règles générales applicables aux copropriétés. Votre immeuble peut relever de dispositions particulières, notamment au titre de son règlement de copropriété. Posez-nous votre question, nous y répondons sans engagement.