Dégât des eaux, chute de tuiles, ascenseur en panne dangereuse : certains travaux ne peuvent pas attendre la prochaine assemblée. La loi donne au syndic un pouvoir d'action immédiat, encadré par des règles précises.
Le principe de base est clair : les travaux sur les parties communes se décident en assemblée générale. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cependant une exception, destinée à éviter qu'un immeuble ne reste en danger le temps de convoquer une assemblée.
Ce que la loi autorise
Le syndic doit, de sa propre initiative, faire exécuter d'urgence les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble — même en l'absence de toute décision préalable de l'assemblée. Cette obligation vise la sécurité du bâtiment et des occupants, pas le confort ou l'esthétique.
- ✓Une infiltration qui menace la structure ou les logements situés en dessous
- ✓Un élément de façade ou de toiture qui présente un risque de chute
- ✓Une panne d'ascenseur ou d'installation électrique dangereuse pour les occupants
- ✓Une fuite sur une canalisation commune qui ne peut attendre sans aggraver les dégâts
Les règles que le syndic doit respecter
Ce pouvoir d'urgence n'est pas un blanc-seing. Le syndic doit convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais pour que les copropriétaires soient informés et se prononcent sur la suite à donner. Lorsque les circonstances le permettent, il informe aussi le conseil syndical avant d'engager la dépense, sans que cela ne retarde l'intervention si le danger est immédiat.
Le coût de ces travaux est avancé par le syndicat des copropriétaires, le plus souvent via le fonds de travaux ou une avance de trésorerie, puis régularisé lors de l'assemblée suivante.
La limite : l'urgence réelle
Un syndic qui engagerait des travaux de confort ou d'amélioration en invoquant une fausse urgence s'expose à devoir en justifier le bien-fondé devant l'assemblée, voire à voir sa responsabilité engagée si la dépense était en réalité évitable. L'urgence s'apprécie au regard du risque immédiat pour le bâtiment ou les personnes, pas de la commodité du calendrier.
Notre pratique
Face à un sinistre, nous missionnons l'entreprise en mesure d'intervenir le plus rapidement, documentons l'état des lieux avant travaux pour les besoins de l'assurance, et informons systématiquement le conseil syndical dans la foulée — avant même l'assemblée qui suit.
Cet article présente les règles générales applicables aux copropriétés. Votre immeuble peut relever de dispositions particulières, notamment au titre de son règlement de copropriété. Posez-nous votre question, nous y répondons sans engagement.